Interview Mike van Woudenberg
“Ik doe wat ik leuk vind”
(door Herma van Dorth).
Mike, je bent eigenaar van Blinq Carwash en Ultimate Workspace. Ik vind dat een aparte combinatie, hoe is dat zo gekomen?
Blinq Carwash is retail en ik ben marketeer van huis uit, vandaar mijn belangstelling. Van oudsher wassen we auto’s en had mijn familie tankstations. Ik heb die verkocht en de wasstraten gehouden vanwege affiniteit met retail en met duurzaamheid.
Ik heb Ultimate Workspace omdat ik het gewoon leuk vind – om niet hoogdravend te klinken – om op het snijvlak van architectuur te zitten, dàt doen wat anderen niet zien. Het is mooi om iets te scheppen.
Met Ultimate Workspace is Mike eigenaar van diverse grote (veelal monumentale) villa’s. Deze worden verhuurd aan ondernemers. Het kantoor van zijn vastgoedonder- neming zit in een prachtig pand aan de Oranjelaan en heeft vele jaren leeg en te huur gestaan.
Hoe kwam je ertoe om dit pand aan de Oranjelaan te kopen?
Het was helemaal verwaarloosd en het leek me een uitdaging om het op te knappen, omdat ik het zo uniek vond dus; ja dat en er is nergens zo’n monumentaal pand met zo’n tuin aan de achterkant en met uitzicht op het Oranjepark.
Het kopen en opknappen van een pand, daar moet je toch veel geld voor hebben?
Het gaat niet zozeer om geld, maar mensen kunnen er niet doorheen prikken. Ik maak het niet mooi voor het geld, maar ik heb mijn hele ziel en zaligheid erin gestopt en omdat ik ondernemers weet te enthousiasmeren werkt het concept. Het is niet alleen dat likje verf, het is meer werk. Dat is vaak wat potentiële kopers niet doen, de meesten kiezen voor gemak. Ik ga dan de uitdaging aan, al heb ik vooraf geen idee hoe het eruit gaat zien, maar ik bijt me erin vast. Zo is dat ook met het Marktstraatpand gegaan.
Er waren meer gegadigden, hoorde ik van de gemeente, toen ik het wilde kopen (op basis van inschrijving). Ze hebben voor mij gekozen en ik heb het gekocht. De meeste gegadigden komen niet verder dan “..mooi, daar kan ik fijn veel studiootjes in maken, want die leveren lekker geld op. Laten we de rest maar een beetje houden zoals het is en dat verhuren we zo dan wel …” . Die plannen werden afgeschoten door de gemeente en ik zei “ik denk dat ik er meer mee kan.”
Heeft het meegeholpen dat je het ging verhuren aan retail? Aan de Marktstraat lijkt me dat heel welkom.
Samenwerking is verantwoording nemen en eigenaar- schap tonen, dat is wat vaak de crux is. En dat is nou precies wat ik bij dit pand heb gedaan. De ondernemers die daar aanhaken (onder andere Waar en Rembrandt) die werken heel hard om er een mooie zaak van te maken. Deze ondernemers heb ik zelf benaderd, ze hadden elders al eerder een zaak maar zaten klaarblijkelijk niet op een juiste plek, dat hoor je als je met ze in gesprek gaat. Ik zag meteen dat het hardwerkende mensen zijn. En zo gaat het balletje rollen; dan krijg je wisselwerking. Zij zijn hard aan het knokken om spulletjes te regelen voor hun nieuwe zaak en denken na over inrichting. Als ze dan vragen “kunnen we hier nog een extra stopcontact krijgen of een (extra) wateraansluiting?” dan ben ik de eerste die zegt “natuurlijk, dat ga ik voor je regelen en daar hoef je dan niet voor te betalen.” En ik zeg dan; “dat komt allemaal goed, zorg jij maar dat ‘die voorkant’ loopt.” Nu zitten er Waar, Rembrandt, RunX (voorheen Runnersworld) in en er komt er nog één bij; vier in totaal naast elkaar. Er is nog een partij die de kelder wil huren. De bovenste etage hou ik in eigen beheer voor vergaderruimte etc.
Hoe zie jij de nabije toekomst van de binnenstad?
De uitdaging voor de Apeldoornse winkelstraten is juist om er meer woningen te krijgen. Winkels worden gewaardeerd, maar we hebben niet zoveel meer winkels nodig. Ja, er is leegstand, maar ik heb het over de eerste en de tweede etage. De stad is niet leefbaar met alleenwinkels. ’s Avonds is het een dooie boel en mensen voelen zich daar buiten niet veilig, omdat er niemand (boven) woont!
Het is ook zo dat winkels – met name in het verleden – zoveel geld opleverden dat alle opgangen, stegen en (dus) deuren naar bovenverdiepingen bij de winkels zijn betrokken, c.q. dichtgemaakt en verdwenen. Laten we boven maar leeg staan, redeneerden ze. Maar dan moet je door één of ander steegje of moeilijke trap naar boven, waardoor je dus alleen goedkope kamerverhuur krijgt. Neem nou als voorbeeld het grote pand op de hoek Mariastraat/Hoofdstraat, dat staat boven leeg (ten behoeve van opslag) maar dat zou een prachtige bovenwoning kunnen zijn, uitkijkend op het Raadhuis!
Waarom doen winkeleigenaren dat niet? Ik denk dus omdat ze elke vierkante meter hebben benut voor winkel terwijl – durf ik te stellen – als je twee meter van een winkel afhaalt en daar een hele mooie royale entree naar boven maakt, kun je daarboven zo maar vier tot zes mooie hoogwaardige appartementen kwijt. Dat is de toekomst van een stad met meer wisselwerking en diversiteit. Dat is eigenlijk zoals ik mijn pand in de Markstraat zie.
Er wordt gefocused op dat we een nog grotere H&M moeten hebben, of een mooi, vet ING-kantoor in de Hoofdstraat, maar uiteindelijk is dat niet onderscheidend voor een stad. Dat kan alleen als je periferie hebt. Als ik naar Zwolle ga, dan ga ik daar niet heen voor een bepaalde winkel maar omdat ik zoek naar een leuke winkelstraat, naar ‘beleving’. Waar zijn hier de lokale winkeltjes? Dat is wat je in een stad nodig hebt. Wij hebben een Hoofdstraat waar je heen en weer kunt lopen (daarom is die straat zo vol), er is zelfs geen ‘8-tje’ om te lopen. De straten er omheen vormden tot voor kort een schril contrast met de Hoofdstraat. Leegstand krijg je daar(door) juist eerder inclusief de verpaupering die dat met zich meebrengt. De markt zelf gaat ook (nog) niet goed. Dat is wel de ziekte van je stad. Dus meer wonen in de binnenstad. Je hebt potentieel de kans prachtige bovenwoningen te creëren of bovenverdiepingen te transformeren, dat alles voor meer leven in en een upgrade van het winkelgebied.
Ik voel nog een voorbeeld opkomen, droom eens verder..
Stel je voor; kijkend vanuit de Markstraat, langs de fietsenstalling zie ik de achterzijde van de Hoofdstraat. Als je daar aan de achterzijde van die panden een enorme loopbrugachtige constructie zou maken en die perfect ontsluiten, en dan kun ook om al die panden heen dak- terrasjes aan de achterzijde creëren, dan heb je prachtige bovenwoningen met een goede verbinding naar buiten.
Ik zei het al eerder; voordeuren van bovenwoningen zijn überhaupt niet meer te vinden (met name in de Hoofd- straat) maar worden opgeofferd aan net een beetje meer vierkante meters voor de winkels, dus is het moeilijker (rendabel) te verhuren. Neem nou Martins aan de Paslaan, daar heb ik bewust ruimte uitgespaard om meer symmetrie te creëren en ruimte voor de voordeur van het er bovengelegen appartement van 150 vierkante meter.
Heb je een goed lijntje met de gemeente om hierover te praten?
Jazeker, onlangs had ik nog één van de wethouders op bezoek om erover te praten. Die lijnen zijn dus prima.Zodra ik iets wil weten bel ik gewoon. Aan de bereidheid van de gemeente ligt hetniet, maar kijk eens naar winkeliers en winkelgebieden en vastgoedeigenaren, daar ligt het. Het is te gemakkelijk altijd met de vinger naar de gemeente te wijzen.
Eigenlijk creëren we zelf dat we voor alles naar de gemeente kijken. Denk ter illustratie maar eens terug aan de tijd dat er simpelweg niet kon worden samen- gewerkt door binnenstadsondernemers onderling, over het hebben en gezamenlijk bekostigen van de kerstverlichting. De gemeente heeft daar toch niets mee van doen, zij faciliteren alleen. Als je als winkelier je waar wilt verkopen moet je zelf zorgen dat het gezellig wordt en daarbij hoort ook (betalen voor) die kerstverlichting.
Collectief moet je als ondernemers alles kunnen regelen. Verantwoording ligt toch echt en uitsluitend bijwinkeliers, ondernemers en vastgoedeigenaren zelf. Veel winkeliers hebben het tegenwoordig best slecht, maar juist dan is samenwerking belangrijk.
Zal ik hier een voorbeeld van geven? Enkele jaren geleden was er nogal wat sneeuw gevallen
in de Korenstraat en ik zag winkeliers kleumend onder hun luifeltje staan roken. Klagend dat er toch geen klanten kwamen en enkelen erover dachten om dus de deur maar te sluiten. Terwijl die hele straat onder de sneeuw ligt! Je moeten toch zorgen dat de klant zich welkom voelt! Of als het koopavond is en het regent moet je ook je tent niet dicht gaan gooien omdat je denkt dat er toch niemand komt.
Bij mijn onderneming Blinq kwamen er een paar klanten, de sneeuw trotserend. Het eerste wat je dan doet is onmiddellijk alles sneeuwvrij maken en zout strooien, want daar doe je het voor; om je gasten te onthalen! Dat is gastvrijheid. En goed voorbeeld doet goed volgen, denk ik dan altijd.
Ultimate bezit veel panden in Apeldoorn, las ik op je site. Zijn die allemaal verhuurd?
Het pand aan de Deventerstraat heb ik gekocht en staat nu weer te huur. Het is een Rijksmonument. Met de aanschaf van dat pand ben ik begonnen. Omdat het helemaal was verwaarloosd en ik er niks monumentaals van binnen meer aantrof, heb ik zonder enige kennis van zaken de aannemer gevraagd of hij het in de oude staat kon terugbrengen. Er zaten systeemplafonds in en die heb ik er eerst uitgehaald. Dat (en meer) was ik er mee van plan. Terwijl ik bezig was met schilderen kreeg ik een bouwstop en dat was mijn eerste kennismaking met de afdelingen monumenten. Inderdaad, de meeste panden zijn verhuurd.
Zie jij mogelijkheden tot samenwerking met een andere partij?
Ik doe niets samen; samenwerken ben ik niet goed in, als je ziet hoe lang trajecten soms lopen. Ik ben van de korte klappen, ik wil niet oeverloos vergaderen en kijken of er nog wat subsidie geregeld kan worden of iets anders. Dat is gewoon mijn ding niet. Ik wil zelf kunnen beslissen en daarmee kan ik ook snel schakelen, met als voorbeeld het pand aan de Marktstraat. Als ik telkens over alles moet overleggen of wachten op wat beters … .
Ik heb in het verleden wel dingen samengedaan, maar dat is gewoon niet aan mij besteed. De enige keer dat ik dat doe is bij het in het leven roepen van een pro-deo- stichting (Apeldoornse Business Awards). Dat doe ik, samen met enthousiaste partners, voor de lol en om wat goeds voor Apeldoorn te doen. Zodra er allerlei belangen gaan spelen doe ik niet meer mee. Dan wordt het alweer te ingewikkeld.
Het Panama-pandje (opknappen) nodigt toch uit tot samenwerken?
Dat pandje schuin tegenover mijn pand aan de Markt- straat blijft een onduidelijk situatie (eigenaar onbekend, laatste bekende eigenaar woonde in Panama). De gemeente lijkt het nu toch te willen veilen. Het is belangrijk om het te behouden, vind ik. Eromheen komt nieuwbouw en het zou zo maar kunnen dat een bulldozer ietsje te ver doorrijdt en zodra je het gebouw iets aantikt kun je de situatie krijgen “oeps, wat jammer nou, nu is het toch zomaar ingestort.” Dat kan niet de bedoeling zijn. Als je nog langer wacht kun je er überhaupt niets meer mee. Wat ermee gaat gebeuren maakt mij niet zo veel uit, als het maar blijft (be)staan.
Wil je nog iets anders kwijt of heb je nog andere ideeën?
Ik zie een positieve kentering tussen gemeente en vastgoedeigenaren, waarin de gemeente de rol speelt die ze naar mijn mening moet spelen, namelijk alleen faciliterend. Een goed voorbeeld is dat vastgoedeigenaren hier in de binnenstad een voorstel krijgen uitgewerkt over hoe ze bijvoorbeeld hun pand zouden kunnen vergroenen.
Dat zijn nou dingen die ik van de gemeente verwacht. “We begrijpen dat het voor u moeilijk is, u heeft tenslotte uw winkeltje te runnen, maar als samenleving willen we graag vergroenen. Dat is beter voor het klimaat en voor waterafvoer in de stad. We hebben een kostenvoorzetje gedaan; als wij dan X en de provincie dan Y betaald heeft u voor Z euro uw pand er weer helemaal mooi bijstaan inclusief wat groen er tegenaan.” Als je dat soort dingen als gemeente doet krijg je ondernemers – en zeker vastgoedeigenaren – weer gemakkelijker mee. Binnenkort komt hier een bijeenkomst over om het plan binnen enkele maanden te kunnen voorleggen. Maar ook als je in een straat iets gaat doen en de straat wordt opgebroken, altijd eerst contact opnemen met de eigenaren; “Dit is misschien een moment voor jou om ook even wat te schilderen of wat dan ook”, dan creëer je de juiste wisselwerking.
Helaas kan een gemeente niets beginnen als er een pand middenin de straat staat waar de eigenaar/eigenaren niets mee lijkt te willen; particulier eigendom dus. Dat kan alleen als er gevaar dreigt of als het op instorten staat. Toch als alles eromheen mooier en aantrekkelijker wordt dan komt het misschien toch ook in hen op om te denken dat het misschien nu toch wel een idee is iets met het pand te doen.
Doe jij eigenlijk iets met horecapandjes?
Ik persoonlijk niet, maar mijn vader wel. Hij is nog altijd eigenaar van een aantal van die pandjes. In mijn pand aan de Marktstraat komt deze maand wel horeca, Rembrandt, weliswaar geen café, maar je kunt er ’s avonds wel een lekker wijntje drinken met een borrelhapje erbij.
Wat zijn je lange(re) termijnplannen?
Ik wil nog wel iets, maar dan moet ik het wel meerwaarde kunnen geven. Zoals bijvoorbeeld dat pand waar nu Martins in zit – ik noemde het al eerder – dat heb ik destijds verbouwd. Men verklaarde me voor gek, dat is niet wat en het wordt ook nooit wat. Het is duidelijk wat het nu geworden is. Daar moet je dus tegenaan lopen. En ik heb daar klaarblijkelijk een oog voor. Maar met alleen wandjes eruit slopen ben je er niet, je moet ook kosten maken om de buitenkant in originele staat terug te brengen. Alles valt of staat met dat doen wat je leuk vindt.